Preguntas frecuentes sobre viviendas y apartamentos de crédito fiscal

Preguntas frecuentes sobre viviendas y apartamentos de crédito fiscal

El programa federal de crédito fiscal para viviendas para personas de bajos ingresos ha tenido éxito desde 1987 en proporcionar a los inquilinos de bajos ingresos apartamentos decentes a un alquiler asequible. Si está buscando un apartamento en una propiedad de crédito fiscal , hay ciertas cosas que debe saber antes de presentar la solicitud. Estas son las respuestas a las preguntas más frecuentes sobre el programa federal de crédito fiscal para viviendas para personas de bajos ingresos.

 

P: ¿Qué es el programa de crédito fiscal?

R: El programa de crédito fiscal, también conocido como "programa federal de crédito fiscal para viviendas de bajos ingresos" o simplemente LIHTC, es un programa de vivienda asequible y popular que existe desde 1987. A diferencia de la mayoría de los programas de vivienda administrados por el Departamento de EE. UU. de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD), el programa de crédito fiscal es administrado por el IRS en coordinación con las agencias estatales de financiación de viviendas en todo el país. Los propietarios que participan en el programa pueden reclamar créditos fiscales durante 10 años por sus propiedades de crédito fiscal a cambio de alquilar al menos algunos de sus apartamentos a inquilinos de bajos ingresos a un alquiler restringido.

 

P: ¿Puedo reclamar un crédito fiscal?

R: No. El programa de crédito fiscal recibe su nombre porque los propietarios de las propiedades participantes reciben valiosos créditos fiscales a cambio de mantener sus edificios asequibles. Como inquilino en una propiedad de crédito fiscal, el beneficio que recibe se presenta en forma de alquiler restringido, asumiendo que es elegible por ingresos.

 

P: ¿Como parte de los ingresos del hogar, se cuentan las anualidades?

R:  Si tiene una  jubilación  u otra anualidad, es muy probable que deba contarse de alguna manera como parte de los ingresos de su hogar. La forma en que el arrendador debe determinar cómo tratar una anualidad que usted tiene (o que puede establecer después de firmar un contrato de arrendamiento para un apartamento de bajos ingresos en una propiedad de crédito fiscal) depende de si usted tiene derecho a retirar el saldo de la anualidad y si ya está recibiendo pagos.

Si ya ha comenzado a recibir pagos, el propietario deberá preguntarle a su corredor si tiene derecho a retirar el saldo de la anualidad. Si tiene este derecho, entonces el propietario debe tratar su anualidad como un activo.

Además, una vez que ha comenzado a recibir pagos de anualidades, normalmente no puede convertirlos en una suma global de efectivo. Si esa es su situación, sus pagos regulares serán tratados como ingresos por su arrendador.

Espere que su arrendador deba verificar si usted tiene derecho a retirar el saldo (incluso si se imponen multas), cuál es la base sobre la cual se puede esperar que la anualidad crezca en el próximo año, cualquier cargo de penalización por retiro anticipado o renuncia y la tasa impositiva y la multa impositiva que se aplicaría si retirara el saldo total de su anualidad.

 

P: ¿Los fideicomisos se cuentan como parte de los ingresos del hogar?

R: Los fideicomisos a menudo se cuentan de alguna manera como parte de los ingresos del hogar. La forma en que un arrendador debe determinar cómo tratar un fideicomiso que usted tiene (o que puede establecer después de firmar un contrato de arrendamiento para un apartamento de bajos ingresos en una propiedad de crédito fiscal) depende de si tiene acceso al capital en la cuenta o los ingresos de la cuenta.

 

P: ¿Los activos se cuentan como ingresos?

R: No. Los activos en sí mismos no se cuentan como ingresos . Sin embargo, cualquier ingreso que produzca un activo se cuenta habitualmente al determinar la elegibilidad de ingresos de un hogar.

 

P: ¿Los propietarios verifican los ingresos?

A: si. Si está considerando solicitar un apartamento para personas de bajos ingresos en una propiedad de crédito fiscal, espere que el propietario o el administrador de la propiedad necesitará una verificación de los ingresos y los activos. El programa de crédito fiscal requiere una confirmación explícita, dado cuánto está en juego.

 

P: ¿Cómo se calcula exactamente mi alquiler?

R:  El alquiler se calcula en función del número de habitaciones del apartamento y no del número real de personas que viven allí. Su arrendador debe calcular su alquiler asumiendo que 1.5 ocupantes viven en cada habitación (o un ocupante, en el caso de un estudio).

Entonces, el alquiler de un apartamento de dos dormitorios, por ejemplo, se basaría en tres ocupantes (1,5 x 2 dormitorios) en el apartamento.

El alquiler del crédito fiscal también incluye un subsidio para servicios públicos.

El alquiler máximo que se le puede exigir que pague por una unidad de bajos ingresos en una propiedad de crédito fiscal es el 30 por ciento de un porcentaje (generalmente 50 o 60 por ciento) del ingreso bruto medio del área (AMGI).

 

P: ¿Afecta la elegibilidad la cantidad de personas en mi hogar?

A: si. La cantidad de personas en su hogar afecta si puede calificar para una unidad de bajos ingresos en una propiedad de crédito fiscal. Su hogar debe ganar menos de un cierto porcentaje de AMGI, que se basa en el tamaño del hogar. Por otro lado, el crédito fiscal por alquiler no se basa en la cantidad real de personas en su apartamento.

 

P: ¿Necesitaré firmar un contrato de arrendamiento especial?

R: No. El programa de crédito fiscal no requiere que los propietarios hagan que los inquilinos firmen un contrato de arrendamiento especial . Pero puede encontrar un apéndice de arrendamiento con una o dos cláusulas específicas del programa de crédito fiscal. Por ejemplo, probablemente puede esperar una cláusula que requiera que coopere con su arrendador para recertificar y verificar sus ingresos cada año, y puede haber un lenguaje que diga que si su arrendador se entera de que usted proporcionó a sabiendas información de ingresos falsa o incompleta al determinar la elegibilidad , esto podría ser motivo para rescindir su contrato de arrendamiento.

 

P: ¿Puedo rentar por mes?

R: Cuando firma por primera vez el contrato de arrendamiento de un apartamento en una propiedad de crédito fiscal, debe ser por un plazo de al menos seis meses (aunque hay un par de excepciones). Después de eso, usted y su arrendador pueden acordar renovar su contrato de arrendamiento mes a mes.

 

P: ¿Habrá inquilinos a precio de mercado en el edificio?

R: Puede haber. Muchas propiedades de crédito fiscal incluyen algunos apartamentos para personas de bajos ingresos y algunos apartamentos a precio de mercado.

 

P: ¿Me destacaré como de bajos ingresos si hay inquilinos a precio de mercado?

A: No deberías. Los propietarios están obligados a no segregar los apartamentos a precio de mercado y los apartamentos de bajos ingresos , y nadie en su propiedad de crédito fiscal debe saber cuánto alquiler paga a menos que usted les diga.

 

P: ¿Se determinan mis ingresos en función de lo que gané el año pasado?

R: No. Se determina mirando hacia adelante y "anualizando" sus ingresos para el próximo año. Por ejemplo, si gana $ 3,000 al mes en un trabajo, este ingreso se contará como $ 36,000 (12 meses x $ 3,000), incluso si resulta que obtiene un aumento o incluso pierde su trabajo un mes después de mudarse a su apartamento.

 

P: ¿Cómo cuentan los propietarios los ingresos laborales irregulares?

R: Los ingresos laborales deben incluirse como parte de los ingresos del hogar, ya sea que los ingresos sean estables o irregulares.

Normalmente, los propietarios que participan en el programa de crédito fiscal deben utilizar las circunstancias actuales del inquilino para "anualizar" los ingresos, lo que significa incluir una cantidad que el inquilino espera ganar durante los próximos 12 meses, incluso si resulta que ese número es mucho mayor. o bajo.

 

P: ¿Me descalificará un acuerdo de divorcio o bienes conjuntos?

R: No. Un posible inquilino no está descalificado simplemente por tener un acuerdo de divorcio o bienes conjuntos.

Si bien es posible que su situación de ingresos después del divorcio lo haga inelegible, tener un acuerdo de divorcio o activos conjuntos no son razones válidas para negarse a procesar la solicitud de un solicitante de crédito fiscal o considerar automáticamente que el solicitante no es elegible por ingresos.

 

P: ¿El alquiler se basa en mis ingresos?

R: No. A diferencia de otros programas de vivienda, el alquiler con crédito fiscal se basa en el ingreso promedio en su condado u otras áreas locales. Este promedio se conoce como AMGI, que HUD actualiza cada año. Sus ingresos reales son importantes cuando se trata de determinar si califica para un apartamento de bajos ingresos en una propiedad de crédito fiscal. Pero el alquiler real que paga no se basa en sus ingresos.

 

P: ¿Soy inelegible para otros si gano demasiados ingresos para una propiedad de crédito fiscal?

R: No necesariamente. Aunque todas las propiedades de crédito fiscal deben seguir las mismas reglas para determinar la elegibilidad por ingresos, es posible que gane demasiado por una propiedad de crédito fiscal, pero aún así se le considere elegible para otras. Esto puede suceder si, por ejemplo, gana el 55 por ciento del límite de ingresos. Una propiedad que debe alquilar a inquilinos que no ganen más del 50 por ciento de los límites de ingresos lo rechazaría, pero las propiedades que utilicen la cifra del 60 por ciento lo considerarían elegible. Además, los límites de ingresos varían según el condado, por lo que si obtiene ingresos ligeramente superiores a los de una propiedad, es posible que tenga éxito en otra propiedad que utilice límites diferentes.

 

P: ¿Me pueden desalojar si mis ingresos aumentan mucho después de mudarme?

R: No debería tener que preocuparse por ser desalojado por excederse en los ingresos. Si sus ingresos aumentan hasta el 140 por ciento del AMGI, no hay problema. Si sus ingresos se elevan por encima de ese nivel, es posible que el propietario deba tomar medidas para asegurarse de que el edificio se mantenga calificado para todos sus créditos fiscales.

En el peor de los casos, su arrendador puede (con la notificación adecuada) cambiar su apartamento a la tarifa del mercado y usted perderá el beneficio de su alquiler restringido. Sin embargo, si sus ingresos son tan altos, no es de bajos ingresos y debería poder pagar el alquiler a precio de mercado. Los propietarios de propiedades con crédito fiscal solo pueden desalojar a los inquilinos por "buena causa" según lo definen las leyes estatales o locales. Esto también significa que su arrendador no puede decidir no renovar su contrato de arrendamiento sin una buena causa.

 

P: Cada vez que cambian mis ingresos, ¿tengo que volver a certificarme?

R: Afortunadamente, no. El programa de crédito fiscal no tiene "recertificaciones provisionales", lo que significa que si cambia de trabajo, obtiene un aumento o compra o vende un activo, no es necesario que calcule y verifique sus ingresos nuevamente. Debe esperar reunirse con la administración para recertificar sus ingresos solo una vez al año, generalmente alrededor del aniversario de la firma del contrato de arrendamiento.

 

P: Como estudiante, ¿puedo vivir en una propiedad de crédito fiscal?

R:  La regla general es que si todos en su hogar son estudiantes de tiempo completo, entonces no puede alquilar en una propiedad de crédito fiscal. Entonces, si eres un estudiante de tiempo completo con un compañero de cuarto que va a la escuela a tiempo parcial, entonces estás bien. Si todos los miembros de su hogar van a la escuela a tiempo completo, pregunte a la gerencia si se encuentra en una excepción.

 

P: ¿Las propiedades de crédito fiscal deben cumplir con las leyes de discriminación?

A: si. Las propiedades con crédito fiscal están sujetas a las mismas leyes de vivienda justa que las propiedades convencionales. Además, gracias a un acuerdo entre HUD, el Departamento del Tesoro y el Departamento de Justicia (DOJ), el IRS puede enterarse fácilmente de la infracción de vivienda justa de un propietario y utilizarla como base para el incumplimiento del crédito fiscal. Esto significa que los propietarios de propiedades con crédito fiscal tienen aún más razones para no discriminarlo.

 

P: ¿Cómo pueden los inquilinos y prospectos obtener más información sobre los requisitos del programa?

R: Los inquilinos y posibles clientes a menudo tienen preguntas sobre los ingresos y las reglas para las propiedades de crédito fiscal. Además de las respuestas a las preguntas frecuentes que se responden aquí, la agencia estatal de financiamiento de vivienda que administra el programa de crédito fiscal donde vive puede obtener respuestas a preguntas específicas del estado.